Die außerordentliche Kündigung wegen Kautionsverzugs ist nur dann wirksam, wenn die geschuldete Sicherheit in Form einer Barkaution zu erbringen ist.

BGH vom 14.05.2025 – VIII ZR 256/23

Der Zivilsenat des BGH setzte sich mit einer strittigen Frage im Mietrecht auseinander: Kann ein Vermieter außerordentlich (fristlos) kündigen, wenn der Mieter mit einer Kautionsleistung im Rückstand ist, auch wenn es sich nicht um eine Barkaution handelt?

Zum Sachverhalt:

Gegenständlich hatte ein Mieter sich vertraglich verpflichtet, eine Mietsicherheit zu leisten, wobei die Sicherheitsleistung nicht in Form einer Barkaution, sondern mittels einer alternativen Kautionsform erbracht werden sollte. Trotz mehrfacher Aufforderung durch den Vermieter unterblieb die fristgerechte Erbringung der geschuldeten Sicherheitsleistung. Daraufhin sprach der Vermieter eine außerordentliche (fristlose) Kündigung gemäß §569 Abs.2a BGB aus und berief sich dabei auf einen erheblichen Rückstand im Hinblick auf die vereinbarte Kaution. Der Mieter wandte sich gegen die Kündigung und Begründete das damit, dass ein solches Kündigungsrecht ausschließlich auf Barkautionen Anwendung finde und der Verzug mit einer andersartigen Sicherheitsleistung nicht unter den Tatbestand dieser Norm falle. In der Folge entwickelte sich ein Instanzenzug durch die Zivilgerichtsbarkeit, an dessen Ende die Revision vor dem BGH stand. Dort war entscheidend zu klären, ob auch nicht in bar zu leistende Kautionen unter den Kündigungstatbestand des §569 Ab.2a BGB fallen.

Zur Entscheidung:

Der BGH urteilte, dass die außerordentliche Kündigung nach §569 Abs.2a BGB nur dann zulässig ist, wenn der Mieter mit einer Barkaution im Verzug ist. Andere Kautionsformen, wie Bürgerschaften oder verpfändete Konten fallen nicht unter diese Vorschrift. Maßgeblich sei der Wortlaut des Gesetzes, der von einem Geldbetrag spricht, sowie der gesetzgeberische Wille, der mit der Vorschrift eine Parallele zum Zahlungsverzug bei der Miete schaffen wollte. Allerdings betonte das Gericht, dass Vermietern dennoch die Kündigung nach §543 Abs.1 BGB offenstehe, welche allerdings eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters, sowie eine Interessenabwägung im Einzelfall erfordert. Dadurch bliebe der Vermieter jedenfalls nicht schutzlos.

 Instanzen:

AG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 01.12.2022 – 33 C 697/21 (55)

LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 23.10.2023 – 2-11 S 1/23

BGH Karlsruhe, Entscheidung vom 14.05.2025 – VIII ZR 256/23

 Dr. Jens Wengeler, ihr Rechtsanwalt bei Fragen rund um das Thema Mietrecht hilft Ihnen gerne weiter.

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