Die nach §569 Abs.3 Nr.2 BGB mögliche Schonfristzahlung führt lediglich zur Heilung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Eine daneben oder ausschließlich erklärte ordentliche Kündigung wird hiervon nicht erfasst und bleibt bestehen.

BGH-Urteil vom 23. Juli 2025 VIII ZR 287/23

Der BGH setzte sich zuletzt mit einer strittigen Frage auseinander:  Erfasst die Schonfristregelung auch eine ordentliche Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs, oder beschränkt sich ihre Wirkung ausschließlich auf die fristlose Kündigung?

Zum Sachverhalt: Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 16. März 2006 eine Wohnung der Klägerin in Berlin. Der Beklagte befand sich seit April 2019 mit der Zahlung der Miete wiederholt in Verzug und wurde von der Klägerin mehrfach gemahnt. Da der Beklagte die Mieten für die Monate Dezember 2020 und Februar 2021 nicht zahlte, erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 10. Februar 2021 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Der Beklagte zahlte die ausstehende Miete kurze Zeit später an die Klägerin. Das Amtsgericht gab der Räumungsklage der Klägerin statt. Auf die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Räumungsklage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Zur Entscheidung: Der BGH wies die Auffassung des Berufungsgerichts zurück und hob das Berufungsurteil wieder auf. Das Gericht merkte an, dass die Schonfristzahlung eine eng anzulegende Ausnahmevorschrift ist, die ausschließlich für fristlose Kündigungen gilt. Eine ordentliche Kündigung bleibt daher trotz fristgerechter Zahlung wirksam, wobei der BGH darauf verweist, dass der Gesetzgeber die Wirkung bewusst auf die fristlose Kündigung beschränkt hat. Eine Ausdehnung auf ordentliche Kündigungen sei weder vom Wortlaut noch vom Zweck des Gesetzes gedeckt. Demgegenüber könnte nur der Gesetzgeber eine erweiterte Heilungsmöglichkeit schaffen.

Instanzen:

AG Kreuzberg, Entscheidung vom 20.12.2022 – 15 C 66/22

LG Berlin, Entscheidung vom 15.11.2023 – 66 S 18/23

BGH Karlsruhe, Entscheidung vom 23.07.2025 – VIII ZR 287/23

Dr .Jens Wengeler, Ihr Rechtsanwalt bei Fragen rund um das Thema Mietrecht hilft Ihnen gerne weiter.

Stichwörter: Schonfristzahlung, Kündigung, Ausnahmevorschrift

Stichwörter: fristgerechte Kündigung Mietrecht Schonfristzahlung