BGH-Urteil vom 18. Juli 2025 – V ZR 29/24

Der BGH beantwortete folgende Frage: Stellen Steckersolaranlagen eine bauliche Veränderung dar und besteht ein Rückbauanspruch?

Zum Sachverhalt: Gegenständlich wurde Im Jahr 2004 ein Wohnungseigentümer durch gerichtlichen Beschluss verpflichtet, seine am Balkon zum Hof befestigte Solaranlage zu entfernen. Eine Zwangsvollstreckung scheiterte allerdings aus unbekannten Gründen, woraufhin er dieser Verpflichtung nicht nachkam. Die Solaranlage besteht aus neun Solarplatten und hebt sich deutlich von der Gestaltung der anderen Balkone ab. Zudem ist sie spätestens nach einer Beschneidung der Hofbepflanzung deutlich sichtbar. Im Jahr 2022 verlangte nun die Gemeinschaft mithilfe einer Klage, dass der Eigentümer die Sonnenkollektoren so zurückbaut, dass sie von außen nicht mehr sichtbar sind.

Zur Entscheidung: Die BGH-Richter gaben dem Rückbauanspruch der Gemeinschaft statt. Sie stellten fest, dass die Klage zulässig sei. Ihr stehe nicht die Rechtskraft eines richterlichen Beschlusses aus dem Jahr 2004 entgegen. Es sei nicht bekannt, ob es sich weiterhin um dieselbe Solaranlage handle. Doch selbst wenn dem der Fall sein sollte, dann dürfte mit dem damaligen Titel das Ziel der Gemeinschaft nicht mehr erreichbar sein. Da die Akten des damaligen Verfahrens sowie die dort enthaltenen Lichtbilder nicht mehr vollständig vorhanden sind, sei die Situation vergleichbar mit einem verlorenen oder vernichteten und nicht wiederherstellbaren Titel.
Überdies stellte der BGH klar, dass die Entscheidung, welches Recht anzuwenden sei, davon abhänge, wann die bauliche Veränderung abgeschlossen wurde. Denn zu diesem Zeitpunkt entstehe auch der Beseitigungsanspruch. Der Zeitpunkt des Rückschnitts der Hofpflanzen spiele hingegen keine Rolle, da dieser allenfalls Einfluss auf die kenntnisabhängige Verjährung haben könnte. Es mag sich zwar die Frage stellen, wann genau die bauliche Veränderung abgeschlossen sei, doch da in jedem Fall ein Rückbauanspruch bestehe, kann die Beantwortung der Frage dahinstehen.

Instanzen:

AG Wedding – Entscheidung vom 06.01.2023 – 11 C 261/22

LG Berlin II, Entscheidung vom 16.01.2024 – 85 S 11/23 WEG

BGH Karlsruhe, Entscheidung vom 18.07.2025 – V ZR 29/24

Dr. Jens Wengeler, ihr Rechtsanwalt bei Fragen rund um das Thema Wohnungseigentumsrecht hilft Ihnen gerne weiter.

Stichwörter: Rückbauanspruch, Solaranlage, Wohnungseigentümer