BGH-Urteil vom 12. 06. 2026 – V ZR 68/25

 

Der BGH hat sich mit der Frage auseinandergesetzt, ob der Beschlusszwang auch für Zweigemeinschaften gilt, auch wenn dieser nicht in der Gemeinschaftsordnung festgelegt ist.

 

Zum Sachverhalt:

Ein Doppelhaus ist seit 1979 in einer Zweigemeinschaft organisiert. Den jeweiligen Gartenteilen sind Sondernutzungsrechte zugeordnet. In der Teilungserklärung sind weder die Bildung der Miteigentumsteile noch die erweiterten Bestimmungen der Sondernutzungsrechte enthalten. Ohne die erforderliche Beschlussfassung veranlasste eine Eigentümerin Anfang 2023 bauliche Veränderungen an der Fassade und den Fenstern sowie den Bau eines Gartenhauses. Die Miteigentümerin verlangt im Wege der Klage den Rückbau der besagten Umbaumaßnahmen.

 

Zur Entscheidung:

Der BGH sympathisierte mit der Ansicht der Klägerin. Er betont, auch für Doppelhaushälften und andere Zweiergemeinschaften gelte der Beschlusszwang nach § 20 Abs. 1 WEG. Dabei sei bedeutungslos, ob die Gemeinschaft „gelebt“ wird, also ob Eigentümerversammlungen stattfinde, ein Verwalter bestellt wurde et cetera. Zwar könne das Beschlusserfordernis in der Gemeinschaftsordnung abbedungen werden, daran fehle es aber gegenständlich.

Auch die Tatsache, dass in der Vergangenheit bereits bauliche Veränderung ohne Beschluss durchgeführt und nicht angegriffen wurden, ändere nach Auffassung des BGH nichts an dem gesetzlichen Beschluss zwang. Daraus lasse sich keine konkludente Vereinbarung herleiten.

 

Für die Errichtung des Gartenhauses sei ebenfalls ein Gestattungsbeschluss erforderlich gewesen, da diese nicht von dem Zuweisungsgehalt des Sondernutzungsrechtes umfasst sei.

Auch stehe dem bauenden Wohnungseigentümer hier kein Gestattungsanspruch nach § 20 Abs. 3 WEG zu. In die Fassade seien zusätzliche Fenster eingebaut worden und dadurch eine Veränderung des architektonischen Gesamteindrucks entstanden, wodurch sich der Charakter des Gebäudes insgesamt verändert habe. Insoweit wäre ein Einverständnis aller Eigentümer erforderlich.

Im Hinblick darauf, dass den BGH-Richtern nicht bezüglich aller angegriffenen baulichen Veränderungen die Feststellungen bezüglich der erheblichen Beeinträchtigung ausreichten, wissen Sie das Verfahren in Teilen an das Berufungsgericht zurück.

Instanzen:

AG Niebüll, Entscheidung vom 12.10.2023 – 18 C 8/23 –

LG Itzehoe, Entscheidung vom 28.03.2025 – 11 S 44/23 –

 

Dr. Jens Wengeler, Ihr Rechtsanwalt bei Fragen rund um das Wohnungseigentumsrecht, hilft Ihnen gerne weiter

 

Stichwörter:

Zweigemeinschaf, Doppelhaus, Umbaumaßnahmen

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