BGH-Urteil vom 27. Februar 2026 (V ZR 189/24).

 

Gegenstand der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) war die Frage, wie weit eine Beschränkung des Stimmrechts einzelner Eigentümer in einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) zulässig ist.

 

Zum Sachverhalt

Nach der streitgegenständlichen Teilungserklärung hat grundsätzlich jeder Wohnungseigentümer eine Stimme und Eigentümer von Kfz-Stellplätzen für jeden Stellplatz ein Stimmrecht in Angelegenheiten der Tiefgarage.

 

Die GdWE beschloss in einer Versammlung mehrheitlich den Einbau einer neuen Briefkastenanlage und einen Einzel- und Gesamtwirtschaftsplan. Die Stimmen der Stellplatzeigentümer blieben dabei unberücksichtigt beziehungsweise wurden nicht mitgezählt. Ein Stellplatzeigentümer erhob deshalb eine Beschlussmängelklage und führte an, dass die Stimmen bei der Beschlussfassung hätten berücksichtigt werden müssen.

 

Zur Entscheidung:

Der BGH entschied, dass eine derartige Vereinbarung in der gegenständlichen Teilungserklärung nichtig ist.

Es sei, so der BGH, zwar grundsätzlich möglich, dass Stimmrecht von Eigentümern objektbezogen zu beschränken – also etwa auf Angelegenheiten der Tiefgarage. Eine solche Beschränkung müsse aber klar geregelt sein. Bei wichtigen Angelegenheiten der gesamten Gemeinschaft dürfen Eigentümer grundsätzlich nicht vom Stimmrecht ausgeschlossen werden.

Der BGH ging davon aus, dass die Regelung in der Teilungserklärung darauf beruht, dass Stellplatzeigentümer in der Regel auch zur Abstimmung berechtigte Wohnungseigentümer sind und Ihnen deswegen kein Nachteil entsteht. Dieser Gedanke greife aber schon dann nicht, wenn Teileigentümer eines Stellplatzes nicht zugleich Wohnungseigentümer sind. Teileigentumseinheiten können, so der BGH, isoliert verkauft werden. Und genau an diesem Punkt sei die in Rede stehende Vereinbarung in der Teilungserklärung unklar. Es werden nämlich keine Klarheit darüber geschaffen, ob auch das Stimmrecht von Teileigentümern, die nicht zugleich Wohnungseigentümer sind, eingeschränkt werden soll.

Nach Auffassung des BGH darf einem Beteiligten für bestimmte Entscheidungen sein gesetzliches Stimmrecht nicht durch Vertrag oder Vereinbarung genommen werden. Ein solcher Ausschluss wäre wegen Verstoßes gegen § 134 BGB unwirksam. Auch bezüglich des Beschlusses über die neue Briefkastenanlage, kann die Klage nicht allein deshalb abgewiesen werden.

Zwar könnte ein Stimmrechtsausschluss hinsichtlich Erhaltungsmaßnahmen und baulicher Veränderungen außerhalb der Tiefgarage gemäß § 139 BGB als wirksam aufrechterhalten werden. Voraussetzung für den hier angestrebten objektbezogenen Stimmrechtsausschluss sei jedoch, dass die hierdurch verursachten Kosten allein die Wohnungseigentümer und nicht die Teileigentümer treffen.

Mangels Feststellungen konnten die Richter des BGH dies nicht beurteilen. Entsprechend wiesen die Richter die Sache zurück an das Berufungsgericht

 

 

Vorinstanzen:

AG Göttingen, Entscheidung vom 05.12.2023 – 19 C 1/23 –

LG Braunschweig, Entscheidung vom 25.10.2024 – 6 S 242/23

 

Dr. Jens Wengeler, Ihr Rechtsanwalt bei Fragen rund um das Wohnungseigentumsrecht, hilft Ihnen gerne weiter

 

Schlagwörter

Teilungserklärung, Stellplatz

Stichwörter: Stellplatz Teilungserklärung