Eine in der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (im folgenden GdWE) getroffene Vereinbarung, wonach einzelne Wohnungseigentümer die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums im Bereich ihres Sondereigentums zu tragen haben, umfasst auch die Beseitigung anfänglicher Baumängel

BGH-Urteil vom 23. Mai 2025 – V ZR 36/24

Der BGH setzte sich zuletzt mit einer strittigen Frage im Wohnungseigentumsrecht auseinander: Wer zahlt bei anfänglichen Baumängeln in einer GdWE?

Zum Sachverhalt: Gegenständlich hatte eine GdWE insbesondere an den Fenstern mit erheblichen Baumängeln zu kämpfen. Nach der Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 2004 haben die jeweiligen Wohnungseigentümer die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung der ihnen zugeordneten Fensterrahmen, Fensterstöcke und Fensterscheiben zu tragen, unabhängig davon, ob diese dem Sonder- oder dem Gemeinschaftseigentum zugehören. 2021 beschloss die GdWE eine Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen zur Beseitigung der Mängel. Eine Wohnungseigentümerin klagte dagegen mit der Begründung, nach der Gemeinschaftsordnung müsse jeder Wohnungseigentümer die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster selbst tragen.

Zur Entscheidung: Der BGH bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz, welche den Beschluss über die Sonderumlage für ungültig erklärt hatte. Nach Auffassung des Gerichts widerspricht die Umlage nach Miteigentumsanteilen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil die Gemeinschaftsordnung eine abweichende Kostenregelung enthält. Maßgeblich ist die Auslegung. Der Begriff „Instandsetzung“ schließt nach ständiger Rechtsprechung auch die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands ein. Damit sind auch Kosten für die Beseitigung anfänglicher Baumängel erfasst. Ein anderes Verständnis würde zu erheblichen Abgrenzungsschwierigkeiten führen, da stets untersucht werden müsste, ob die Ursache eines Schadens bereits bei Errichtung oder erst später entstanden ist.

Instanzen:

AG München, Entscheidung vom 31.05.2023 – 1292 C 13926/21 WEG

LG München I, Entscheidung vom 31.01.2024 – 1 S 8580/23 WEG

BGH Karlsruhe, Entscheidung vom 23.05. 2025 – V ZR 36/24

Dr. Jens Wengeler, Ihr Rechtsanwalt bei Fragen rund um das Thema Wohnungseigentumsrecht hilft Ihnen gerne weiter.

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