Ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung des Wohnraums ist nicht gegeben, wenn er durch die Untervermietung einen über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinn erzielt.

BGH-Urteil vom 28.01.2025 – VIII ZR 228/23

Der BGH hat sich zuletzt mit einer äußerst strittigen Frage im Mietrecht auseinandergesetzt: Kann der Vermieter einen Wohnraummietvertrag fristgemäß kündigen, wenn der Mieter die Wohnung „gewinnbringend“ untervermietet?

Zum Sachverhalt:

Der Beklagte ist seit dem Jahr 2009 Mieter einer in Berlin gelegenen Zweizimmerwohnung der Klägerin. Die Nettokaltmiete belief sich auf monatlich 460 €. Die am 1. Juni 2015 in Kraft getretene Berliner Mietenbegrenzungsverordnung bestimmt, dass das Gebiet, in dem sich die Wohnung befindet, der Mietpreisbremse unterfällt. Aufgrund eines Auslandsaufenthalts des Beklagten vermietete er die Wohnung ohne Untervermietungserlaubnis der Klägerin ab Anfang des Jahres 2020 für monatlich 962 € (nettokalt) unter. Die nach der „Mietpreisbremse“ höchstzulässige Nettokaltmiete beläuft sich auf monatlich 748 €. Anfang des Jahres 2022 erklärte die Klägerin die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage zunächst ab, das Berufungsgericht gab ihr jedoch statt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrte der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Zur Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof hat die Revision des Beklagten zurückgewiesen. Das Räumungsurteil ist somit rechtskräftig. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs habe das Berufungsgericht zu Recht angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten angemieteten Wohnung zustehe. Die Kündigung der Klägerin sei wirksam, denn der Beklagte habe seine Pflichten aus dem Mietverhältnis durch die ohne Erlaubnis vorgenommene Untervermietung der Wohnung schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Der Bundesgerichtshof hob hervor, dass der Zweck der Untervermietung nicht darin bestehe, dem Mieter eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen. Dies berücksichtige auch die Interessen der Untermieter in angemessenem Maß, indem diese hierdurch im Grundsatz vor überhöhten Untermieten geschützt werden. Das berechtigte Interesse des Mieters entspreche den in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringenden, grundrechtlich geschützten Rechtspositionen des Vermieters und des Mieters. Die Rechtsposition des Mieters reiche laut Bundesgerichtsgerichtshof nicht so weit, dass ihm ein Recht auf gewinnbringende Untervermietung der Wohnung zuzubilligen sei.

Instanzen:

Amtsgericht Charlottenburg – Urteil vom 20. September 2022 – 225 C 54/22

Landgericht Berlin – Urteil vom 27. September 2023 – 64 S 270/22

Dr. Jens Wengeler, ihr Rechtsanwalt bei Fragen rund um das Thema Mietrecht hilft Ihnen gerne weiter.

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