Bei der separaten Vermietung einzelner Zimmer einer Wohnung, die lediglich über jeweils einen Zähler für Strom und Gas verfügt, richten sich die Realofferte der Versorgungsunternehmen an den Vermieter als Eigentümer der Wohnung.

BGH-Urteil v. 11. Februar 2025 – VIII ZR 300/23

Der BGH hat eine ungeklärte Frage im Mietrecht beantwortet: Wer trägt bei der separaten Vermietung von Räumen innerhalb einer Wohnung die Strom- und Gaskosten, wenn keine separaten Zähler in den jeweiligen Räumen vorhanden sind?

 Zum Sachverhalt: Gegenständlich vermietete eine Gesellschaft die Zimmer einer Wohnung jeweils einzeln mit gesonderten Mietverträgen. Die Mieter der Zimmer durften hierbei die jeweiligen Gemeinschaftsräume wie Küche und Bad nutzen. Die vermieteten Zimmer verfügten über keine eigenen Strom- und Gaszähler, sondern es existierte jeweils nur ein Zähler für die gesamte Wohnung. Der Energieversorger stellte die in einem Zeitraum von fünf Jahren aufgelaufenen Verbräuche der Vermieterin in Rechnung. Diese lehnte die Zahlung ab und verwies darauf, dass sich die Realofferte des Energieversorgers an die Mieter und nicht den Vermieter gerichtet habe und mithin die Rechnung von diesen zu bezahlen sei.

Zur Entscheidung: In der Sache gab der VIII. Zivilsenat des BGH dem Energieversorger recht. Zwar richte sich die Realofferte des Versorgers bei Wohnungen, die mit einem separaten Zähler ausgestattet sind, grundsätzlich an den jeweiligen Mieter, hiervon gebe es allerdings Ausnahmen. Das Fehlen von Zählern, die den konkreten Verbrauch in der einzelnen Mietsache erfassen, sei ein solche Ausnahme. In derartigen Fällen richte sich die Realofferte an denjenigen, in dessen Eigentum sich die Wohnung befinde. Für den konkreten Fall bedeutet das, dass durch die Energieentnahme der Mieter konkludent ein Vertrag zwischen dem Energieversorger mit der Vermieterin und eben nicht mit den einzelnen Mietern der Zimmer oder mit allen Mietern gemeinschaftlich zustande gekommen ist. Denn in der konkreten Konstellation seien die Mieter vertraglich nicht miteinander verbunden. Der Einzelmieter habe kein Interesse daran, auch für die Verbräuche der anderen Mieter gesamtschuldnerisch einzustehen. Selbst eine vertragliche Verpflichtung, dass die Mieter sich eigenverantwortlich um die Versorgung mit Strom und Gas kümmern sollen, ändere hieran nichts, da es hierfür – wegen der fehlenden Ausstattung der Zimmer mit eingeständigen Zählern – die technischen Voraussetzungen gar nicht gebe. Auch dass die Vermieterin keinen Einfluss auf den jeweiligen Strom- und Gasverbrauch in der Wohnung und den einzelnen Zimmern habe, spiele gegenständlich keine Rolle, sondern sei lediglich Auswirkung der von der Vermieterin selbst gewählten Art der Vermietung.

Instanzen:

AG Kiel, Entscheidung vom 12.01.2021 – 110 C 190/19

LG Kiel, Entscheidung vom 28.11.2023 – 1 S 23/21

BGH Karlsruhe, Entscheidung vom 11.02.2025 – VIII ZR 300/23

Dr. Jens Wengeler, ihr Rechtsanwalt bei Fragen rund um das Thema Mietrecht in Wohngemeinschaften hilft Ihnen gerne weiter.

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