Auch die Verletzung von vertraglichen Nebenpflichten kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Das OLG München hat sich mit einer Frage im Mietrecht beschäftigt: Führt die Verletzung einer vertraglich übernommenen Nebenpflicht durch den Mieter zur Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses und damit zur Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung?

Urteil des OLG München, vom 13.01.2025 – 32 U 3042/24

Zum Sachverhalt: Gegenständlich wurde zwischen Mieter und Vermieter ein Gewerberaummietvertrag über Büroflächen geschlossen. Bestandteil der vertraglichen Vereinbarungen war die Verpflichtung des Mieters, für die Dauer des Mietverhältnisses einen Kantinenbetrieb mit regelmäßig wechselnden Speisen für die Belegschaft des Mieters sicherzustellen. Der Vermieter wurde vertraglich verpflichtet, einen Betreiber der Kantine zu suchen. Von seiner Pflicht – zum Betrieb der Kantine – sollte der Mieter vertraglich dann entbunden sein, wenn der Betrieb der Kantine objektiv unmöglich oder unzumutbar wäre. Trotz frühzeitigem Vertragsschluss, etwa zehn Monate vor Mietbeginn, fand der Vermieter keinen Betreiber für die Kantine. Stattdessen ließ er verschiedene Food-Trucks auf dem Gelände einsetzen, um eine Versorgung zu gewährleisten. Nachdem eine vom Mieter gesetzte Frist zur ordnungsgemäßen Erfüllung erfolglos verstrich, erklärte dieser die fristlose Kündigung nach §543 Abs.1 BGB. Der Vermieter verlangte nun Zahlung der aus seiner Sicht rückständigen Mieten sowie Ersatz des durch die Kündigung entstandenen Schadens.

Zur Entscheidung: Die Klage blieb ohne Erfolg. Sowohl LG München I als auch OLG München hielten die fristlose Kündigung für wirksam. Auch die Verletzung einer vertraglich übernommenen Nebenpflicht – hier die Kantinenbetriebsverpflichtung – kann eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Der Betrieb von Food-Trucks als Ersatz für den ausfallenden Kantinenbetrieb wurde vom Gericht als nicht ansatzweise vergleichbar angesehen.

Instanzen:

Entscheidung des OLG München vom 13.01.2025 – 32 U 3042/24

Dr. Jens Wengeler, Ihr Rechtsanwalt bei Fragen rund um das Thema Mietrecht hilft Ihnen gerne weiter.

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